PROSZĘ PAMIĘTAĆ, ŻE NASZE GODZINY OTWARCIA W SIERPNIU SĄ NASTĘPUJĄCE:
1.08.2021-20.08.2021 euro:
poniedziałek - piątek (lunes-viernes) 10:2-XNUMX:XNUMX
21.08.2021 - 29.08.2021 - ZAMKNIĘTY (CERRADO)
Gwiazda NieaktywneGwiazda NieaktywneGwiazda NieaktywneGwiazda NieaktywneGwiazda Nieaktywne
 

Zastanawiasz się lub jesteś w trakcie sprzedaży swojej hiszpańskiej nieruchomości? Zebraliśmy następujące informacje, które, mamy nadzieję, będą bardzo przydatne! Może nawet wpłynąć na twoją decyzję, czy sprzedać, czy nie i za jaką cenę. Staramy się przekazywać naszym dostawcom jak najwięcej informacji, aby pomóc im w procesie sprzedaży, aby po drodze nie było żadnych przykrych niespodzianek! Jestem pewien, że będziemy dodawać do tej listy informacje w miarę upływu lat oraz zmian przepisów i praktyk. Podane informacje mają charakter wyłącznie orientacyjny i zawsze powinieneś zwrócić się o pomoc do wykwalifikowanego prawnika (tj. Prawnika) na wczesnym etapie, zwłaszcza (ale nie tylko), jeśli coś się zmieniło od czasu zakupu nieruchomości (na przykład jeśli jeden z twoich współwłaścicieli albo zmarł, albo zachorował na chorobę, która wpływa na jego zdolność do pracy u notariusza, lub jeśli dokonałeś jakichkolwiek zmian w nieruchomości, które nie zostały zarejestrowane w rejestrze gruntów, lub jeśli podejrzewasz, że możesz mieć ujemny kapitał własny z powodu hipoteki na nieruchomości, która jest wyższa niż prawdopodobne wpływy ze sprzedaży).

1. Koszty i opłaty przy sprzedaży mojej hiszpańskiej nieruchomości

Można je podzielić na koszty i opłaty, które muszą zostać zapłacone PRZED sprzedażą, oraz te, które należy zapłacić w dniu sprzedaży.

1a. Koszty i opłaty, które należy zapłacić PRZED sprzedażą nieruchomości w Hiszpanii

- Certyfikat efektywności energetycznej.  Jeśli nie masz ważnego świadectwa efektywności energetycznej (CEE = certificateado de eficiencia energética), to zgodnie z prawem musisz go uzyskać i umieścić we wszystkich reklamach, a następnie przedstawić notariuszowi w dniu sprzedaży. Są ważne przez 10 lat, niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Villas Fox może pomóc Ci go uzyskać, korzystając z pomocy naszego lokalnego architekta.  Kliknij tutaj, aby uzyskać najnowsze ceny.  Nieprzestrzeganie może skutkować nałożeniem grzywny zarówno na ciebie, jak i na agenta nieruchomości. 

-Świadectwo zamieszkania (certificado de habitabilidad).  Jest to inaczej określane jako licencja na zawód wtórny (Licencia de segunda ocupación), cédula lub declaración responsable. Jest to proces dwuetapowy. Pierwszy etap polega na tym, że architekt dokonuje oględzin nieruchomości, porównuje ją z aktami własności i wystawia zaświadczenie, że nieruchomość nadaje się do zamieszkania i odpowiada opisowi nieruchomości w aktach własności. Jeśli architekt stwierdzi, że istnieje rozbieżność między stanem faktycznym i wielkością nieruchomości a opisem w tytule własności, umieści to w swoim raporcie, a jeśli zmiany dokonano ponad 2 lat temu i przed 10 r., może wydać świadectwo starożytności stwierdzające, że zmiana jest zwolniona z jakichkolwiek sankcji. W przeciwnym razie może być konieczne uzyskanie pozwolenia na planowanie retrospektywne dla wprowadzonych zmian, co trwa dłużej. Dlatego dobrym pomysłem jest uzyskanie pozwolenia na zamieszkanie na bardzo wczesnym etapie, bo choć prawo nie obliguje do posiadania takiego świadectwa przed sprzedażą, to generalną radą dla kupujących jest nie kupować nieruchomości bez niego, zwłaszcza, że ​​przedsiębiorstwa użyteczności publicznej często go wymagają przy zmianie umowy na nazwę nowego właściciela. Kolejną zaletą uzyskania pozwolenia na zamieszkanie na wczesnym etapie jest to, że raport architektów zwykle zawiera plany domu, które mogą być przydatne do pokazania kupującym. Kupujący będą mieli większe zaufanie do zakupu domu, jeśli zobaczą, że masz już wszystkie dokumenty, które potwierdzają, że nieruchomość jest w pełni legalna. Drugim etapem w procesie uzyskiwania tego zaświadczenia jest przedstawienie przez siebie lub architekta jego raportu wraz z kopiami aktów własności i wszystkich aktualnych rachunków za SUMA (podatek lokalny), prąd i wodę w ratuszu oraz opłacenie opłata ratuszowa za to. Niektóre urzędy miejskie po pewnym okresie oczekiwania wydadzą zaświadczenie o zamieszkaniu, ale inne urzędy (np. San Miguel de Salinas) po prostu wystawią oficjalne pokwitowanie stwierdzające, że została dostarczona właściwa dokumentacja i na tym pozostawią. Ten „paragon” jest wystarczający przy sprzedaży nieruchomości.  Kliknij tutaj, aby zobaczyć najnowsze ceny uzyskania świadectwa zamieszkania (różni się w zależności od miasta).

- Wszystkie koszty i opłaty związane z normalnym funkcjonowaniem i utrzymaniem nieruchomościnp. opłaty komunalne, rachunki za wodę i prąd itp., aby kupujący otrzymał nieruchomość wolną od jakichkolwiek długów i ze wszystkimi podłączonymi mediami. Dotyczy to również sytuacji, gdy proces sprzedaży trwa dłużej niż oczekiwano, tj. Nadal będziesz odpowiedzialny za wszystkie powyższe, a także będziesz mógł korzystać z nieruchomości do daty sprzedaży

1b. Koszty i opłaty, które będą musiały zostać zapłacone w dniu sprzedaży

Wszystkie poniższe koszty są zwykle odliczane od wpływów ze sprzedaży w dniu sprzedaży nieruchomości. Innymi słowy, przekaz bankowy, który otrzymasz w dniu sprzedaży, będzie obejmował kwotę NETTO następujących kosztów. Jeśli jednak jesteś rezydentem podatkowym (podatkowym) Hiszpanii, może to nie mieć zastosowania do podatku plusvalia, który masz obowiązek zapłacić zaraz po sprzedaży. Zdecydowanie zalecamy omówienie wszystkich tych kosztów i sposobu ich pokrycia z prawnikiem na wczesnym etapie, aby uniknąć wszelkich nieporozumień.

Jeżeli nieruchomość ma elementy lub cechy (np. Dodatkowe metry domu lub gruntu, dodatkowe baseny, ogrody zimowe, rozbudowy i inne stałe konstrukcje) które nie znajdowały się wcześniej w oficjalnym opisie nieruchomości w księdze wieczystej, wówczas jesteś odpowiedzialny za uiszczenie opłat architekta, notariusza i księgi wieczystej związanej z aktualizacją opisu w księdze wieczystej. Większość kupujących i ich prawników jest poddawanych temu procesowi, który ma miejsce w momencie sprzedaży nieruchomości, jednak mogą nalegać na aktualizację opisu w rejestrze gruntów przed sprzedażą nieruchomości, co może zająć kilka dodatkowych miesięcy. Nawet jeśli zapłaciłeś już architektowi za sporządzenie świadectwa starożytności, aby zadeklarować, że zmiana jest zwolniona z wymagania pozwolenia na budowę retrospektywną przed sprzedażą nieruchomości, nadal będziesz musiał zapłacić za notariusza i koszty księgi wieczystej związane z zadeklarowaniem tego zmiana w oficjalnym opisie nieruchomości w momencie faktycznej sprzedaży nieruchomości. Na przykład, jeśli zapłaciłeś już architektowi 250 euro za świadectwo starożytności dla swojego basenu, przy sprzedaży nieruchomości prawnicy mogą odliczyć kolejne 1,000 euro na pokrycie kosztów opłat notarialnych i katastralnych związanych z dodaniem puli do opis nieruchomości w księdze wieczystej. Nie należy mylić tych opłat z kosztami notarialnymi i księgowymi dotyczącymi samej sprzedaży nieruchomości. Są one zwykle opłacane przez kupującego.

- Opłaty notarialne dotyczące sprzedaży nieruchomości.  Przynajmniej w tej części Hiszpanii normą jest płacenie przez KUPUJĄCEGO wszystkich opłat notarialnych (i rejestrów wieczystych) związanych z przeniesieniem własności nieruchomości. Jednak mimo to prawo faktycznie stanowi, że o ile prywatna umowa sprzedaży nie stanowi inaczej, to SPRZEDAWCA musi zapłacić największą część opłat notarialnych. Dlatego dobrze jest upewnić się, że Twoja prywatna umowa sprzedaży (którą podpisujesz, kiedy uzgadniasz cenę z kupującym) jasno określa, że ​​to KUPUJĄCY płaci opłaty notarialne. W przeciwnym razie możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności za zapłacenie większości z nich! Standardowa umowa sprzedaży w Villas Fox stanowi, że kupujący je płaci. Jednak niektórzy prawnicy wolą sporządzić własną umowę i jak zawsze to do Ciebie należy przeczytanie warunków umowy przed jej podpisaniem.

- Opłaty agencyjne.  W Villas Fox pobieramy od sprzedawcy opłatę po pomyślnym zakończeniu sprzedaży. Opłata ta jest zwykle potrącana z wpływów ze sprzedaży, a płatność jest dokonywana przez kupującego w imieniu sprzedającego. Innymi słowy, kupujący płaci naszą opłatę (pomniejszoną o wszelkie depozyty, które posiadamy), a kwota ta jest odliczana od kwoty, którą kupujący płaci sprzedającemu. W ten sposób to sprzedawca płaci nasze prowizje i to sprzedawca wystawia fakturę. Nasze opłaty zawierają IVA (podatek od sprzedaży) w wysokości 21%. Chociaż nasze opłaty mogą wydawać się kolejną dużą częścią pieniędzy, które tracisz w trakcie tego procesu, lubimy myśleć, że międzynarodowy marketing, który zapewniamy, pozwoli Ci dotrzeć do znacznie szerszej publiczności i przyciągnąć więcej potencjalnych nabywców. Może to oznaczać różnicę między sprzedażą a nie sprzedażą domu. Albo może to oznaczać, że znajdziemy dla Ciebie kupca o większej sile nabywczej (być może takiego, który nie mówi w Twoim języku), który byłby skłonny zapłacić wyższą cenę za Twoją nieruchomość, niż gdybyś nie korzystał z naszych usług. Lubimy myśleć, że nasza pomoc marketingowa i ogólna w procesie sprzedaży to doskonały stosunek jakości do ceny!

- Podatek Plusvalía (bardziej poprawnie znany jako „El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)” - ale myślę, że możesz zrozumieć, dlaczego większość ludzi skraca go do „podatku plusvalía”. Jest to podatek rzekomo nakładany na sprzedawcę i jest powiązany ze wzrostem wartości gruntu, na którym znajduje się mieszkanie lub dom. Jednak musi on zostać zapłacony, nawet jeśli wartość rynkowa gruntu spadła od czasu zakupu nieruchomości. Jest to również związane z wartością grunt (więc sprzedawcy willi na dużych działkach będą musieli płacić znacznie więcej niż sprzedawcy małych mieszkań) i jest również bezpośrednio związany z liczbą pełnych lat kalendarzowych od zakupu nieruchomości. Innymi słowy, wynosi zero, jeśli posiadasz nieruchomość krócej niż 12 miesięcy, ale dwa razy więcej, jeśli posiadasz nieruchomość przez 10 lat w porównaniu z osobą, która była właścicielem podobnej nieruchomości przez 5 lat. Jak to jest obliczane? Jeśli przyniesiesz nam ostatni rachunek SUMA w przypadku podatku od nieruchomości (IBI), możemy go dla Ciebie obliczyć. Różni się w zależności od miasta, ale zazwyczaj może wynosić od 30 do 300 euro za każdy rok posiadania nieruchomości.

- 3% retencji. Ma to zastosowanie, jeśli NIE jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym LUB jeśli jesteś jednym z nich, ale nie przedstawisz zaświadczenia potwierdzającego, że nim jesteś.   3% oficjalnej ceny sprzedaży zostanie zatrzymane przez kupującego (który musi zapłacić je organom podatkowym w Twoim imieniu i musi wziąć za to odpowiedzialność). Można to uznać za zaliczkę na poczet podatku od zysków kapitałowych (lub innych prywatnych zaległości podatkowych, które możesz mieć), za które możesz być zobowiązany po sprzedaży. Jeśli jednak Twój prawnik może wykazać, że nie osiągnąłeś zysku kapitałowego lub Twoje zobowiązanie podatkowe jest mniejsze niż 3%, może zażądać zwrotu tego wszystkiego (pomniejszonego o wszelkie należne podatki). Proces może potrwać rok lub dłużej. Twój prawnik nie zrobi tego automatycznie - musisz poinstruować go, że chcesz ubiegać się o zwrot tego zwrotu. Zapytaj ich, czy musisz mieć otwarte konto w hiszpańskim banku, aby pieniądze zostały na nie wpłacone.

- Retencja dla SUMA, opłat lokalnych, energii elektrycznej i wody.  Prawnicy zaangażowani w sprzedaż zadecydują, czy pieniądze muszą zostać zatrzymane z twoich dochodów w celu wypełnienia wszelkich zaległych zobowiązań dotyczących płatności za prąd, wodę, opłaty komunalne i SUMA. Jako sprzedawca jesteś odpowiedzialny za zapłatę SUMA za cały rok kalendarzowy, w którym ma miejsce sprzedaż, nawet jeśli rachunek za ten rok nie został jeszcze wystawiony (co jest bardzo częste, ponieważ rachunki są zwykle generowane w jesień). Tak więc, nawet jeśli sprzedasz nieruchomość w pierwszym tygodniu stycznia, prawnicy mogą zatrzymać przybliżoną kwotę odpowiadającą szacunkowemu rachunkowi SUMA za cały rok. Jeśli chcesz to zakwestionować, zrób to przed wyrażeniem zgody na sprzedaż. Ważne jest, aby omówić te zatrzymania ze swoim prawnikiem i zapytać ich, jaka jest procedura w tym zakresie. Jeśli uważasz, że retencja jest niepotrzebnie wysoka lub jeśli możesz udowodnić, że zapłaciłeś rachunek SUMA za bieżący rok, poinformuj o tym swojego prawnika na wczesnym etapie, aby można było odpowiednio skorygować wysokość retencji. Upewnij się również, że anulujesz wszystkie polecenia zapłaty za nieruchomość PO zakończeniu sprzedaży i poinformuj dostawców ubezpieczenia domu, że sprzedałeś nieruchomość.

To wszystko na teraz, ale w najbliższej przyszłości będziemy rozszerzać ten artykuł o następujące tematy, a może nawet więcej:

2. Wybór pośrednika w obrocie nieruchomościami (i firmy walutowej, jeśli nie chcesz zatrzymywać wpływów ze sprzedaży w euro) i wymaganych dokumentów

3. Przygotowanie nieruchomości do zdjęć - zobacz Przygotowanie do sesji zdjęciowej

4. Przygotowanie do wizyt u klientów

5. Mam ofertę - czy mam ją przyjąć?

6. Co dzieje się pomiędzy przyjęciem oferty a zakończeniem sprzedaży? (np. zdobądź certyfikat rezydencji podatkowej, jeśli jesteś rezydentem podatkowym, aby uniknąć płacenia 3% retencji!)

7. Co muszę zrobić w dniu zakończenia?

8. czy jest jeszcze coś, co muszę zrobić?

 

 

Przypiąć

Opinie klientów

Dziękuję bardzo. Sprawiłeś, że wyprzedaż była bezproblemowa, a my będziemy polecać Villas Fox wszystkim naszym znajomym. Serdeczne pozdrowienia, Kevin i Gail


Kevin i Gail Howard
Środa, 13 listopada 2019